物流地产的圈地运动是资本盛宴还是昙花一现

【2018-01-16】

  物流资本封闭的房地产盛宴还是昙花一现

  今年7月,由万科,厚朴投资,高群投资,中国银行投资有限公司和ProLogis组成的中国财团宣布,财团和普洛斯董事会已同意新加坡上市公司的私有化Prosperoos和交易收购单价为每股3.38新元。如果这项私有化能够完成,交易价格将达到116亿美元(约合人民币790亿元),有望成为亚洲历史上最大的私募股权基金,在合并中,国际财团如黑石集团,KKR,RRJ,TPG等主动退出;阿里巴巴,京东,苏宁等电商团体代表的资金或财团正在经历普洛斯普洛斯管理抵制,大跌,羽毛的市场竞争,普鲁士私有化价格不仅比自上市以来的最高收盘价高出近12个月,成交量加权平均股价高于81%,但仍低于预期的140亿至1820亿的估值,甚至低于房地产价值普洛斯的财产(147亿美元)。行业分析师认为,收购普洛斯是一个“内部人士收购博弈”,这是由梅智明为首的普罗米修斯领导的管理层收购(MBO),MBK对KKR的攻击凶狠地称为,这也不是像过去,收购RJR杠杆化的普洛斯启动了狙击手,同时也因为在白玉兰投资的梅志明,高capital资本等资本支持了黄金降落伞,鲨鱼代理甚至药丸计划,并邀请了万科和中央银行当然,在中国财团雄厚的资本支持下,过去纵向和横向资本市场的国际私募股权巨头也因收购Prospero而被吓倒,这个亚洲最大的案例私募也使物流房地产成为资本和社会关注的焦点,向世界展示了中国物流业的快速发展。 AMB Ambow,包括除亚洲以外的普洛斯Prologis,GLP,古德曼(澳大利亚)和Geysir的全球部分,都在中国设置了沉重的资产。只有普洛斯GLP在中国的土地储备达2000万平方米。私有化后,GLP GLP GLP资产基本上由中国拥有,拟在香港上市;澳大利亚第一大股东古德曼已经在2009年成为中投集团,国内传统房地产大鳄已经开始进入物流房地产领域,早在2015年,万科就与黑石集团建立了物流合资企业。 2016年,万科拥有仓储物流物业147万平方米,计划到2017年完成仓储面积150万平方米。邀请加盟普罗米欧GLP私有化,这表明万科的未来可能在整体布局上物流地产作出调整除了万科,绿地,万通,合生创业园和碧桂园等房地产公司也参与了这两年房地产物流,毕竟房地产物流收入稳定,风险低,高收入和高风险的房地产市场可以相互补充,据统计,目前中国虽然拥有5.5亿平方米的物流设施但物流设施的现代化只有1.1亿平方米,人均物流和仓储面积约0.41平方米。美国等发达国家人均储藏面积达到5.41平方米。随着中国经济的向上发展和产业结构的调整和升级,人均存储空间的需求量必然会增加,特别是国内电子商务和电子商务物流的蓬勃发展,增加了对仓储空间的需求,预计到2025年中国物流地产收入将达到2万亿元,仓储面积将达到24亿平方米,现代物流设施市场将达到2.5万亿美元。世界金融大鳄对这样一个巨大的蓝海市场不能置若罔闻,物流地产的快速发展也需要巨额的资金支持,供求双双掀起,物流地产将迎来一场盛宴包括物流园区,物流仓库,配送中心,配送中心等项目,与传统房地产不同,物流房地产在很大程度上依赖于相关产业链的布局,其收入取决于仓储容量,分拣和分配的仓储能力利用率,库存周转量和仓储/配送效率,而孤立或单一的物流房地产难以满足仓储能力利用率和库存周转率的要求,难以具备市场竞争力。房地产必须依靠大规模,网络化的布局,紧紧依靠生态y的相关产业链,为客户提供更系统,更科学,更具竞争力的整体解决方案优势,有可能在市场从蓝海向红海跨越式的过程中保持一定的地位,一级需求的规模化,网络化布局是巨额资金的支撑。全球规模较大的私募股权公司,如黑石,KKR,凯雷集团,Warburg Pincus等都对巨大的物流房地产市场抱有极大的胃口。黑石集团,KKR和凯雷与万科分别在物流和房地产领域进行合作;华平和苏宁集团也参与了普锐斯私有化招标,2016年前,华平投资和上海宇培集团共同出资4亿美元在中国建设17个现代物流仓库。 RRJ和淡马锡控股也于2014年向上海宇培集团注资2.5亿美元。其次是澳大利亚古德曼集团,美国白玉兰基金,荷兰VC Capital,香港RRJ和新加坡淡马锡控股等。中国平安房地产工业物流有限公司(以下简称“平安房产”)一直在加紧物流地产的布局,除了碧桂园作为第二大股东支持碧桂园中集购买25%的股份外,还投资济南中国仓储,贵州平华仓储等28家仓储企业,并建成了自己的成都机场和上海临港冷藏库30个,总面积达400万平方米,除普洛斯GLP,安博等成熟产品外,宇培集团为伊藤忠商事和鼎信集团服务,为京东集团服务的基地集团,为先锋服务的百利集团,物流房地产产品服务定位和持续盈利突显短板,大部分物流房地产公司仍在苦苦挣扎探索盈利模式。目前,全国近80%的物流园区仍处于亏损经营甚至闲置状态。造成这种情况的原因是这些公园在成立之初就没有考虑到产业链的生态环境,而只是简单的“封闭运动”。只有预先设计好“地价”,然后根据产业链上的生态规划好的“规模溢价”和“区间溢价”,并以两次溢价为基础实现“增值服务溢价”,才能真正实现快速,物流地产的可持续增长。