万达如何用轻资产战略瓜分万亿医疗市场?

【2018-01-16】

  万达如何利用轻资产战略瓜分万亿医药市场?

  8月2日晚,各大媒体纷纷报道万达有关成立新卫生组织的消息,这是继万达商业,万达文化,万达网络,万达金融之后又一新的万达成员,这表明万达战略重点放在大型健康产业和轻资产经营的发展以及最近万达阻碍境外并购上,国内资产的资产质疑有所动摇;另一方面,根据不完全统计的动脉网络,万达,万科,保利,恒大等从房地产向大健康产业转型的国内企业已经有30家,作为房地产行业的大哥哥,转向健康产业是中国真实的转折点房地产业。这证明了房地产业的分红期正在取消,而大健康产业的未来充满了想象力。此前,CICRI发布了一系列数据。随着全面放开二胎政策和2030年中国健康的战略,到2021年,中国医疗卫生总支出预计将达到8,836.8亿元。面对庞大的医疗市场,万达在新成立的一个大型健康集团,将如何瓜分万亿医药市场份额?轻资产战略及其如何应用于健康产业?万达擅长商业地产运营,面对医疗行业的高壁垒,如何打破僵局?其他房地产业务转型的方法有哪些?万达的健康模式有一些非凡的体会?有没有一个外国房地产企业可以参考和成功的重组?去房地产,出售13个文旅城和77个酒店2015年,万达集团开始提出重组,不再做房地产开发商,主动调整。万达集团董事长王健林在公开讲话中提到,希望万达在三到五年内将“房地产”拆除。为了转型,王建林提出了“2211战略”,即在五年内让资产达到2000亿美元,市值超过2000亿美元,企业收入达到1000亿美元,企业利润至少超过10亿美元,而从房地产业务收入下降到30%。在确定了“非房地产”战略之后,王建林做了两件事:一是坚决转让重资产项目,即万达已经有了自己的住宅项目,即使已经拿到了,也就是说万达已经决定放弃一些开发利润和资产增值“轻”。尽管王健林在2016年5月打电话给迪士尼,声称万达文建项目将使迪士尼在20年内无法在内地市场盈利,王建林在短短14个月内将这些项目出售出去2017年7月10日,万达商业与融创中国联合宣布,万达商业已将其13个旅项目和负债中的91%转让给融创,代价为295.75亿元人民币。同时还出售了76家酒店,价值335.95亿元。这是中国房地产史上规模最大的合并交易,但对万达的官方解读却知之甚少。众所周知,两年前王健林对房地产的战略,早已有计划。其次,重点关注轻资产。所谓轻资产就是用别人的钱投资,有两种方式,直接投资和众筹,万达推出了50亿众筹项目,“穗”,证明有很多超额资金在寻找出路的同时,缺乏更加稳定高收益的投资产品2017年7月6日,万达集团公布了2017年半年业绩,上半年实现营业收入1348.5亿元,占年度计划的51.1%和上半年计划的116.2%,同比增长12.4%,不包括万达旅游要素,增长17.9%)。万达集团的收入份额,2016年万达文化集团实现收入641亿元,同比增长25%电影业实现收入391.9亿元,同比增长31.4%;旅游业实现营业收入174.3亿元,同比增长37.1%。儿童娱乐收入5.2亿元,同比增长137.8%。 2016年,万达集团的服务业占总收入的55%,万达集团有史以来首次超过房地产业,服务业净利润占比超过60%此外,万达还通过与基金公司合作出口品牌和管理,成功转型轻资产,2016年开业的万达广场50个,轻资产21个,今年万达房地产和服务业收入发生了较大的变化,目前这两个业务占总收入的比例分别为42.1%和57.9%,但毋庸置疑的是,房地产业务收入仍远高于其他业务板块房地产业务上半年实现收入563.4亿元,同比增长11.3%,其中房地产业务收入同比增长11.69%人民币。其他包括文化团体(308亿元),金融(206亿元),互联网(25.6亿元)和其他业务收入差距较大。从医疗事业部门到大卫生集团万达集团走上房地产之路,虽然没有完全完成,但也不停地布局了卫生行业。换句话说,万达集团除了房地产业务外,医院界正在成为万达另一个外资名片。最近,在“2017年冬季达沃斯”年会上,王健林说,中国的医疗领域已经向民营企业开放,允许外国医生在中国实习。国内医生也可以批准后私下探视,增加收入。这些都为民营医院的发展提供了有利的条件。万达集团最大的优势就是在中国有数百家大型商业中心和施工队伍,有能力,有信心搬到健康领域。早在2016年初,万达集团就与北京国际医院集团(IHG)签署了合作协议。万达总投资150亿元,在上海,成都,青岛等地建设三家综合性国际医院,由洲际酒店集团经营管理,并采用IHG品牌。据了解,IHG是世界领先的国际医疗集团,成立于1978年,总部设在英国,在全球50多个国家管理着450多个医疗项目。据悉,中国名称“英国万达上海国际医院“项目,床位1000张,投资80亿元;成都英万达国际医院床位500张,投资50亿元;青岛英万达国际医院床位200张,投资20亿元,三家医院均设计并建成国际顶级水平,IHG将确保三家医院的运营将获得JCI(国际医疗机构认证联合会)等国际医疗机构的认证,该项投资王建林表示,引进国际医院为万达在中国创新满足高端人群的医疗保健需求的同时,也使这个城市成为可能医疗水平达到世界一流,推动中国高端医疗水平。 2017年4月6日,万达集团与成都市人民政府正式签署战略合作备忘录,双方同意斥资700亿元打造世界一流的医疗产业中心,医疗产业中心将规划两个领域, A,B区是综合医院区,万达将负责引进两家国际一流的综合性医院和八家世界一流的专科医院,B区是医疗工业园区,将引进30家医疗相关企业此外,万达与四川大学华西口腔医院签订战略合作协议,计划投资90亿元,在全国万达广场开设300家牙科诊所,同年7月3日,万达集团签约三家昆明新投资项目,其中万达计划在昆明投资500亿元建设集体育,健康,节假日,商贸,医疗,商业,住宅等世界一流的医疗和大型健康产业园区的功能。截至目前,万达在医疗行业的总投资额已达1440亿元,其中恒大地产,绿景控股,世荣兆业等房地产企业进入医疗行业,其背后的原因是高度粘附性房地产业和医疗业之间的竞争已经成为许多房地产企业进入医疗行业的关键因素,房地产项目需要配套医疗项目,现有的公立医院供不应求,背景下,房地产资源加入医院项目建设,可谓具有天生的优势,新医改,人口老龄化和“两个孩子”政策等政策效益为医疗行业带来了更为直接的实惠。健林曾经说过,万达已经从中国庞大的市场需求进入了一个大型的医疗行业,开放了全国产业政策和万达拥有的全国各地的财产。他甚至直言,5年内,医疗行业将成为万达新的支柱产业。为此,王建林医疗科进入了卫生集团,并任命王顺万达集团有限公司副总裁兼万达健康产业集团总裁刘伟,万达健康产业集团副总裁。轻资产战略也适用于现有房地产业在健康发展中的重组路径,共有三种方式,并购,合作和自建。万达集团目前进入的方式?哪个更适合万达,万达的轻资产战略?拿并购来说,对于房地产企业来说,资金不是问题,关键在于房地产并购最终是以什么为主题的。合并到北京协和医院?从医疗机构自身来看,普遍高度的医疗机构不能单纯的兼并收购,并购可能会得到医疗机构不太好的品牌化程度,所以在一开始,万达集团继续以轻资产战略运作,选择与专业医疗团队或医疗集团合作,万达集团在商业地产运营中发挥了固有的作用,通过收取租金,万达集团将成为A平台,也许有一天今后用户步入万达广场不吃不喝,而是看看能治疗各种疾病的大型医疗团体。万达集团的合作对象包括政府,医院,企业。例如,以IHG的合作模式,万达商业负责项目投资和开发,IHG负责医院管理,双方履行职责合作,如青岛英奇万达国际医院计划投资2将在青岛东方影院设立,2014年8月,以150元/平方米的楼面价格获得医疗卫生慈善用地,并负责青岛万达东方影院投资有限公司的发展和整体发展。万达集团是万达商业全资子公司,廉价的医疗用地,降低了万达医院的建设成本,所以自建医院万达集团是另一种进入卫生行业的方式,无论是自建还是合作,王先生健林认为,医药行业的快速发展,需求量,毛利率也较高,如果真正的利润增长是无法估计的。蚂蚁数据,高度管理的医院可以带来高达30%至40%的毛利润率,甚至15%至20%的净利润率,这在很多私立医院是可以实现的。王健林要做的是高端医疗,内部人士认为,高端医院面对的受众有限,面临前三名的国际部门,特需部门和高端专科医院的竞争医院,后者得到患者更多的认可,放开,难以达到预期的盈利能力。以往的上证所统计数据显示,截至2015年8月底,全国医院达到2.7万个,其中公立医院13 314家,民营医院13475家,民营医院数量首次超过公立医院,占医院总数的一半,但诊所数量仅为10.9%,出院患者仅占12.9%诊所的总数与公立医院的差异仍然很大,事实上,IHG不仅与万达合作,包括梅奥诊所美国马萨诸塞州总医院近两年来已经打造出了中国的高端私立医院。但火热投资背后的热点问题是,目前大部分大型高端医院项目目前处于严重亏损状态,甚至在不到3年的时间内关闭。其他山脉的岩石:新加坡百汇医疗和美国HCN通过万达集团在大型健康领域的参与而开发,并与新加坡的百汇医疗集团和美国的卫生保健产业信托(Health Care REIT)更名为Welltower 2015简称:HCN)在美国的路径非常相似。百汇医疗集团在新加坡有传言:多年以前,百汇控股只是新加坡的一家小型房地产公司。它认为,医生租用房间进行临时医疗,以个人诊所的形式,医生可以共享医院提供的设施和服务。医院也可以支持诊所购买昂贵的设备,诊所往往相互作用,合作,并创造比纯粹的物理组合更多的价值。灵活,互利,共赢“百汇模式”派克成为东南亚地区领先的民营医疗机构。该模式的特点是创建“私人诊所+酒店管理”,短短30年,百汇医疗成为亚洲第一,世界第二大医疗集团,万达集团也具有酒店管理的优势,同时医生实习更放手,医生辞职创业门诊也将逐渐加大,互联网医疗企业家也非常看好医生共享办公模式,加之万达商城投资运作的特点。看来,明显好过“百汇模式”。此外,其住客不是医生或中小诊所,而是洲际酒店集团这样的世界顶级机构。一位万达经理形容:“我们的旗舰7格式不会是独立的,而是相关的。”医疗服务和健康管理可以与中医师一起打包,客户也可以享受海外的医疗服务,可以和产后康复中心的客户分享......都可以把来源带到医疗机构的办公室就好像复合体可以实现乘客的流通我们每个主要的企业形成一个资源生态系统,一个产业链闭环,每一个都带来显着的效益。 “与国内房地产投资和主要经营医疗机构不同,美国房地产主要以”房地产投资信托基金“(REITs)形式出现,是指拥有和经营房地产项目产生收入的公司。 “医疗房地产投资信托基金”的主要业务包括:1,老年人财产:包括互助和独立退休提供的医疗服务; 2,医院项目:大部分医院项目为长期护理院和长期连续护理院; 3高技能护理院:主要为老年患者提供长期护理,不需要急救医院的支持和服务。医疗办公大楼:医疗办公大楼是“医疗房地产投资信托”相关资产投资的少数纯粹医疗投资项目之一,包括医生诊所,日间手术中心等。5.生物技术园区:经营生命科学园区实验室项目的医疗房地产信托基地很少,不是医疗房地产的主流。其经营模式主要通过两种方式来经营其房产,一种是网络租赁模式,二是委托业务模式。在净租赁模式下,净租金收入/总租金收入可以达到80%以上。房地产投资信托基金向经营者出租养老金/医疗物业,并收取固定的年租金(根据CPI指数上调,追求养老社区的总租金回报通常为8-12%),所有直接经营费用,社区维护费用,税收,保险费由租赁方承担。在委托业务模式下,房地产投资信托将托管其经营性房地产,每年收取相当于营业收入5%-6%的管理费用,但不承担经营亏损风险,不获得剩余收益。所有业务收入由REITs,Inc.拥有(美国的退休社区每单位营业收入约为3,000至4,000美元,是租赁收入的3-4倍),所有运营成本也由REIT承担,相应的房地产投资信托基金收到租金和经营剩余收入,假设大部分的经营风险。由于房地产投资信托在净租赁模式中风险最低,收入最稳定,因此大部分房地产投资信托基金传统上都使用净租赁来降低资本成本。少数物业在委托运作模式下运作。其中,拥有46年历史的美国HCN拥有1328个物业,市值达到273亿美元,具有最具代表性的意义。 87%的收入来自自费医疗机构,所以政府医疗保险制度的变化对其影响不大。强调投资渠道和投资类型的多样化,提出了5X5的投资模式,即投资渠道(出租物业,投资管理平台,开发与再开发,债权投资,房地产投资信托基金),投资于五类资产退休社区,生命科学物业,医疗机构的MOB,专业护理机构的财产,医院财产)。在运营方面,美国HCN较少直接参与养老社区的开发和再发展,而在其他医疗房地产领域,如生命科学实验室或医疗办公大楼,HCN将会适中预租率可达50%以上参与发展。总体而言,其在建土地及在建物业总值不超过总资产的5%。在债务投资方面,HCN在金融海啸中投资了一些养老金/医疗保健房地产公司。 HCN作为一个主要债权人,在随后的债务重组中有一个很好的机会买断,当HCR MonorCare在2010年被收购时(在HCN持有HCR MonorCare 17.2亿美元的债务之后),利用自己的债权人地位。截至2010年底,其持有的20亿美元债务投资利息收入贡献了1.6亿美元,2015年公司已拥有房地产投资总额超过300亿美元,从万达资产负债率来看,光战略,信任模式早已卷入其中。根据“2016年年报”披露,万达与投资者共签署了7份投资合作协议,其中2份为中信信托的投资者,1份为民生信托投资信托,一份协议对应4份投资组合-5万达广场,涉及二三线城市约29个,在大战略的框架下,借鉴美国房地产业转型的路径可能会给万达带来一丝启示。当然,我们可以看到万达模式只是冰山一角。中国房地产开发商在医疗卫生领域的大规模转型帷幕刚刚起步。如何根据中国的国情探索合适的道路是一个漫长的过程,需要反复的展示和探索,作为业内忠实的追踪记者,AetnaNet也将继续关注这一领域的发展,我们期待为房地产和医疗行业带来更大的火花!